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扬中市物业服务收费管理实施细则(征求意见稿)
价格   2020-07-30

  第一节 总则
  第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进我市物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》《镇江市区物业服务收费管理实施办法》等法律法规及有关规定,制定 《扬中市物业服务收费管理实施细则》(以下简称本细则)。
  第二条 本细则适用于本市行政区域内的物业服务收费行为。
  第三条 本细则所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。
  物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。
  第四条 市经济发展(价格)主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市的物业服务收费的监督管理工作,制定物业服务收费管理细则和有关政策规定,指导全市物业服务收费的管理工作。
  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则,区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
  第六条 普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后,普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商,通过物业服务合同约定并公示后执行。法律法规另有规定的,从其规定。
  改变用途用于经营的普通住宅,其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定,按照合同约定执行。
  车位租金按 《江苏省物业管理条例》要求实施。
  实行市场调节价的其他服务收费,由业主或者物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定。
  第七条 非普通住宅(具体由物业管理行政主管部门认定,详见附件)和非住宅物业服务收费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。
  非住宅汽车停放收费按照《扬中市机动车停放服务收费管理暂行办法》执行。
  第八条 政府鼓励建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,支持物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
  第二节 物业公共服务收费
  第九条 本细则所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。
  第十条 物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成:
  (一)物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;
  (二)物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用;
  (三)清洁卫生费用;
  (四)绿化养护费用;
  (五)秩序维护费用;
  (六)办公费用;
  (七)物业服务企业固定资产折旧;
  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  (九)管理费分摊;
  (十)经业主大会同意的其他费用;
  (十一)法定税费以及合理利润。
  应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
  第十一条 普通住宅前期物业公共服务费实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定;等级收费标准由市经济发展(价格)主管部门制定。
  第十二条 普通住宅前期物业公共服务费,应综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,由市经济发展(价格)主管部门会同市物业管理行政主管部门依据物业服务等级标准制定相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。
  市经济发展(价格)主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时动态调整。
  第十三条 建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业,在政府指导价范围内签订前期物业服务合同,并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等内容。前期物业服务合同自签订之日起30日内报所在地物业管理行政主管部门和经济发展(价格)主管部门备案。
  前期物业服务期间,更换物业服务企业的,物业公共服务费、汽车停放费应重新履行备案程序。
  第十四条 物业服务企业备案实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务收费标准,应向经济发展(价格)主管部门提供以下书面材料:
  (一)前期物业公共服务收费备案申请;
  (二)物业服务企业营业执照、统一社会信用代码;
  (三)前期物业公共服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件;
  (四)住宅区前期物业公共服务成本费用测算材料;
  (五)住宅区前期物业公共服务收费备案登记表;
  (六)中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关材料;
  (七)物业服务企业价格信用承诺书等材料。
  第十五条 业主大会成立前,普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的,物业服务企业应在街道办事处 (镇人民政府)组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的相关信息,向业主征询意见,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且占总人数比三分之二以上的业主参与表决,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并公示后约定执行。
  前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准或物业等级服务标准的,物业服务收费按照中标(或协议)价格的90%标准收取,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。
  第十六条 物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的,按登记的房屋建筑面积计收;尚未进行登记的,按照测绘机构的实测建筑面积计收;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计收。
  未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费,由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。
  第十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费、代收代交费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费、代收代交费用,从其约定,业主负连带交纳责任。
  业主应当从房屋买卖合同(符合竣工交付条件)、入住通知书约定的房屋交付日期开始,按月交纳物业公共服务费用、代收代交费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业,物业公共服务费、代收代交费用从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业公共服务费用、代收代交费用由建设单位承担。
  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费,但预收的期限最长不得超过一年。
  第十八条 业主大会成立前,因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业,业主应事前向物业服务企业书面告知,并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费,减免期限最长为24个月,实际入住或使用后不可再享受减免优惠,物业服务合同另有约定的除外。业主在装饰装修期间应全额缴纳物业公共服务费。业主大会成立后,由业主大会与物业服务企业约定。
  代收代交费用据实分摊,不享受减免优惠。
  第十九条 住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
  物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
  非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
  第二十条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定。第三节 汽车停放收费和车位租金
  第二十一条 本细则所称的汽车停放费是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。
  车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用。
  汽车停放费和租金可以采取预收方式,预收的期限不得超过一年。
  第二十二条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库,应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位租金。
  同一停放区域内的汽车停放费标准应当保持一致,地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
  第二十三条 市经济发展 (价格)主管部门应当会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限,制定、公布本地区普
  
  
  
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