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购房有风险办证需及时
  2018-02-08
  案情介绍
  2004年,李胜分到了一套福利房。后经女儿李娟介绍,李胜将这套房子卖给了薛松,2006年3月1日,在李胜及其妻子孙凤、李娟都在场的情况下,双方签订了一份 《协议》,约定李胜和孙凤将房子以16万元的价格卖给薛松,房款全部结清两个月内办理过户手续。协议下方有李胜的签名、孙凤的私章和见证人李娟的签名。次日,薛松将首笔14万元房款交给了李胜并开始对房子进行装修。2007年,李胜去世,由于是福利房,次年房管部门仍以李胜的名义办理了产权证。2014年3月1日,薛松向李娟付了剩余2万元尾款,李娟以孙凤的名义出具了收条。
  薛松自2006年入住以来,李胜一家从未向他主张过房产权利。尾款付清后,薛松请求孙凤协助其办理过户,但孙凤却表示不同意过户,并称当年李胜卖房子时她一直不同意,所以才未签字,房子是属于她的。无奈之下,薛松将孙凤和李娟告上了法庭,请求法院判令房子属薛松所有并由二人协助其过户。
法院审理
  新坝法庭审理认为,本案关键在于《协议》效力的认定。
  一方面,孙凤称当年李胜卖房子时她一直不同意,所以才未签字,从其答辩内容可知,孙凤对当时卖房一事是知晓的,而且中间人正是她女儿李娟,李娟也在协议上签名并且收取了尾款,以上事实可以证明孙凤一家对当年卖房一事均知情。
  另一方面,孙凤虽称不同意卖房且没有签字,但薛松提交的协议上确有其本人私章,而老年人在协议上不签名却加盖私章也是正常现象,孙凤也没对协议上的签章提出异议。即使反对出售,在薛松入住房子的十年里,孙凤一家也从未向薛松主张过所有权。因此,应当认为孙凤以加盖私章的方式认可了卖房行为,且房屋当年的买卖价格也符合当地、当时的市场交易价格。
  因此,本案《协议》合法有效,薛松也付清了全部房款,符合协议约定的过户条件。现李胜已去世,孙凤作为涉案房屋名义上的共有人,并与李娟作为涉案房屋名义上的继承人,应当继续配合薛松履行该房屋过户义务。
法官说法
  《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”我国对于不动产物权采取的是登记公示主义,也就是说,只有通过登记,才是真正拥有该物的所有权,就购房来说,签订合同、房屋交付还都只是前期程序,只有办理了产权证,才能真正意义上说对此房拥有了所有权。
  本案中,薛松于2006年就入住了涉案房屋,但其直到2014年才付清全部房款,2016年才向人民法院提起确权诉讼,时间跨度达十年之久。那么,在此期间,未办理房屋产权证却实际入住涉案房屋的薛松可能会面临哪些风险呢?
  (1)房屋所有权存在瑕疵。没有办理产权证的房屋在法律上仍属于孙凤所有,最有可能的情况就是,孙凤在没有告知薛松的情况下将房屋抵押给第三方,或者又将房屋出卖给第三方并为其办理产权登记。
  (2)房屋使用权限受限。在没有办理产权证的情况下,薛松就该房屋有关的继承、赠与合同是无效的,在其和妻子离婚时,也难以对该房屋进行财产分割,也不便于对该房屋进行转让出售或者向银行抵押申请贷款。
  那么,薛松购房后应当在什么时间内办理房屋产权登记呢?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:
  由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
  (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
  (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
  (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(文章中均为化名)
□ 简言
 
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